— 市场在降温，住宅交易回归理性！—

楼市调控2个月了，全国有超过24个城市出台了50多次各种内容和不同力度的政策。从调控效果来看，市场在明显回归平稳。

调控其实不仅仅对于购房者是好事，对于大部分房地产项目来说其实也是好事：

楼市热了追楼市，股市热了追股市。中国人所习惯的盲从和从众心理，追起根源还是来自于对资产缺乏安全感。事实也证明，在一次次资金潮下的资产荒给猝不及防的中产及阶级带来巨大压力。在人民币贬值叠加资金潮下，房地产作为保值资产依然是优质的。

—不与趋势为敌，选择价值投资！—

今天的房地产，已经是一场分化的游戏；不同的城市，不同的项目，不同的企业，不同的产品……表现出不同的销售成绩。在2016年前三季度，一线城市价量齐升，三四线楼市度日如年，而在调控后，住宅受到约束，房地产不再是普天同庆，而变为“几家欢喜几家愁”的格局。

这种情况下，写字楼等非住宅类物业的价值被市场再次认知并挖掘：

数据显示，在过去的2016年，北京的写字楼成交金额423亿，成交量价均再次刷新了历史纪录，如果叠加股权交易的大宗写字楼交易，总额超过了600亿。

不仅仅销售火热，从租赁看北京的空置率也屡次刷新新低，而且因为土地供应减少等原因，2016年北京的写字楼供应量出现了明显的减少。全年截止日前之前166万平米的供应。通过2011年那一轮楼市调控可以看到，在住宅降温的时候，资金更愿意进入写字楼等商用物业，那么如何选择优质的写字楼标的物？

—如何选择有价值的写字楼投资！—

其实选择投资很简单，简单的逻辑就是选好城市+选好区域+选好项目：

首先：看城市：

当然还是一线城市，特别是北京这样的首都。

随着招商引资力度加强，越来越多的高端外企入驻国内一线城市；

北京拥有众多全球领先企业

其次：选择有价值的区域：

写字楼的价格洼地已经非常明显，在北京甚至出现了通州等区域，住宅接近6万，写字楼3万左右的接近1倍差价。

从全国看，2016年房地产市场话题最热的区域肯定是通州，从住宅看，从2015年初的2万多，目前价格已经突破5万直指6万，商住类物业的价格上涨也非常迅速，这种情况下，反而凸显的写字楼等商办类物业价值提升。

通州确定为北京“城市副中心”后，越来越多的金融、物流、IT等企业准备转移办公阵地。前通州区已有包括光机电基地、金桥基地、物流基地、商务园，通州经济开发区，永乐开发区等11个产业园区（基地）。这11个产业园区也将享受到中关村“1+6”自主产业示范区的政策。

通州未来写字楼市场需求非常大，而供应是否能支撑这么巨大的需求还需要打个问号？

从最近几年通州的土地供应看，能成为写字楼的面积只有10宗，15-16年甚至出现了商业用地无供应。

这种情况下越来越多的需求对应稀缺的供应更体现了在售项目的价值：

比如通州区光机电产业园区及临近的亦庄区域内世界及中国500强企业。高新技术企业有几百家，包括京东集团、小米、酒仙网、凡客等电商巨头和众多互联网概念公司，也选址在光机电产业园区周边5公里范围内。以光机电产业园区为例，区域内除了以企业独栋办公为主的“枢密院”项目外，同样由其开发的“尖子班”项目则主要瞄准了初创型企业及小微企业办公。

第三：如何挑选产品？

前几年的股市、楼市、新三板创新出现了一批超高净值人群,这些用户对“买写字楼”这个事，在乎的已不仅仅是资产保值，更重要的是“择邻而商”，买家们以这个写字楼为门槛，结交新的生意伙伴，搭建信息交流，资金流通，商业合作，战略合作，企业联盟等更高级的化学反应。

枢密院•尖子班项目恰好就符合了这些要求，项目位于北京通州东南五环边，隶属国家级产业园“中关村科技园”，可享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区的双重优惠政策。

项目周边有京沪高速、京津高速、京通快速路、广渠快速路等城市主干道，正在修建中的地铁17号线北神树站在项目周边。

力图精工品质，获得北京市建设工程质量的最高荣誉奖——“”长城杯公建工程”奖。建筑外立面“斜45度黑白条”的独特建筑表情，使项目拥有了自己独特的市场辨识度。

枢密院.尖子班大堂实景

精装材料均选用国际品牌，实景现房更是让一切真实可见。办公写字楼部分层高4.2米，面积区间100至150平米，整层面积1200平米。商业部分层高4.5米，面积区间200至550平米。

枢密院.尖子班车库实景

2012年2015年枢密院产业园区入驻企业累计已完成8亿元的税收。“枢密院”坚持开发写字楼物业，主要是着眼于整个区域未来的产业发展。

8亿税收这个数字其实说明了几点：

第一：楼市政策可以限制短期的交易，但限制不住通州的利好“大牛趋势”；房地产很多时候，凡是政策限制严格的区域，反而越说明市场未来成长有机会。

第二：对于写字楼来说，当下与住宅的价格倒挂是暂时的，这对于价值投资者来说恰恰是投资机遇。某种意义上，中国房地产正在从过去的“空间为王”时代进入“内容为王”时代！而这种内容更多是恰恰是产业价值。有稳定的税收证明了区域企业的活力。

政策是天，趋势是天，新方向是天，天变了，人与企业都得变，没有人能与趋势为敌。住宅投资的难度越来越大，而商办的资金介入符合经济长期发展的预期，特别是选择好的区域、好的产品。从北京的整体市场看，以尖子班为代表的通州商办市场的潜力当下被严重低估。市场的趋势的确是价值已经到了爆发的起点。